天博Mysteel：土拍市场升温能带动楼市走出低谷吗？

　　天博Mysteel：土拍市场升温能带动楼市走出低谷吗？2025年初，土地市场热度显著攀升，一月全国优质地块平均溢价率达37%，远超过去两年同期水平。同时，一、二线城市住宅市场亦呈回温迹象，一线城市新建商品住宅价格环比微升0.1%，二线年六月以来首次录得正增长。土地市场的“热”与楼市的“温”交织，强化了市场对楼市止跌企稳的预期。

　　然而，此轮回暖的主要受益者仍是一线及部分强二线城市，其主要动力来源于销售端政策的持续宽松，而非供需结构的根本改善，因此可持续性仍存不确定性（详见团队文章：《对今年楼市“小阳春”热预期的冷思考》）。

　　值得注意的是，土地市场的高溢价部分受地方政府干预和政策支持影响。土地财政模式短期难以转型，地方政府在卖地收入下滑的情况下，凭借对土地市场的垄断，进行土地市场运作达到稳地价、托房价，以缓解地方财政压力的目的。

　　当前，土地市场的升温与住宅市场需求端修复并不同步，两个市场呈现一定程度的割裂。尽管土地溢价率显著回升，但受制于需求端的结构性难题，短期内土地市场的热度难以有效传导至房价，推动其趋势性上涨。

　　此外，土地市场的热度短期内难以带动新开工复苏。房企资金压力加剧，高库存仍然抑制新项目的开工意愿。尽管土地收储和保障性住房有助于缓解存量问题，但由于资金来源有限，其对整体新开工规模的拉动作用有限。

　　从长期趋势来看，国有房企在土地市场中的占比持续上升，表明房地产市场与政策导向的绑定愈发紧密。未来，楼市的运行节奏及结构性变化将更多受政策影响，以适应房地产市场供需格局的长期演变。

　　2025年初，随着政府放宽房价调控，国有房企迅速回归土地市场，以高溢价大规模拿地，押注房地产回暖。全国优质地块平均溢价率飙升至37%，远超2024年的14%和2023年的4.6%，显示出土地市场热度显著回升。在这一轮抢地潮中，中国资源地产、中国海外发展、保利发展等央企表现尤为积极，包揽了全国十大土地交易中的七宗，进一步巩固了国有房企在行业格局中的主导地位。

　　根据克而瑞数据，2025年1-2月，百强房企新增土储货值、总价和建面分别达4379亿元、2210亿元和2691万平方米，其中货值同比增长11.3%，总价大幅上升43.5%，而建面则小幅回落2.2%。尽管市场仍处调整期天博·体育登录入口，房企投资信心已明显回暖，尤其是资金实力雄厚的龙头企业，拿地规模显著扩大。

　　1-2月，全口径拿地金额超过百亿元的企业达8家，其中除滨江集团外，其余均为央国企。这一趋势反映出核心城市供地节奏和优质土地供应对房企投资决策的深远影响，也彰显了央企在市场调整期的资金与政策优势。与此同时，核心区地块频现高溢价成交，中小房企“捡漏”空间受限，进一步加剧行业集中度提升。

　　从区域分布来看，北京、上海、杭州等一线及强二线城市依然是此次溢价购地潮的主战场，显示出市场资金对优质地段的极高偏好。这不仅体现了政策调整后房企投资信心的修复，也预示着未来房地产市场的竞争重心仍将集中在高能级城市。

　　与此同时，一、二线城市的住宅市场也出现回温迹象。国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，连续第二个月实现正增长。其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。二线城市新建商品住宅价格环比由上月持平转为上涨0.1%，这是自2023年6月以来的首次上涨。

　　二手房市场方面，一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，其中北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州则下降0.2%天博·体育登录入口。二线城市二手住宅价格环比下降0.3%，降幅与上月持平，表明市场仍处于筑底阶段。

　　土地市场的“热”与楼市的“温”交织，进一步强化了市场对楼市止跌企稳的预期。然而，此轮回暖的红利主要集中在部分一线及强二线城市，驱动因素更多来自销售端政策的持续宽松，而非供需结构的根本改善。因此，市场复苏的可持续性仍存不确定性天博·体育登录入口，未来走势仍取决于政策支持的延续性以及购房者信心的恢复情况。

　　“土地财政模式”指中国地方政府依托土地公有制，通过“招拍挂”等市场化方式出让国有土地使用权，以获取财政收入，弥补一般公共预算的不足。自1994年分税制改革以来，土地出让收入被明确毋需上缴中央，迅速成为地方政府的重要资金来源，尤其在一线及强二线城市，土地出让金长期占地方财政收入的20%—30%。

　　土地财政模式构成了“土地出让—基建投资—经济增长”的正反馈循环，地方政府依托土地融资推动城市化进程，并在这一过程中强化财政与经济增长的联动关系。

　　这一循环使得土地市场与地方经济深度绑定，推动了城市扩张和房地产市场繁荣。然而，当市场进入调整期，土地财政对经济的拉动效应可能趋于弱化，地方政府的债务压力和财政可持续性问题也将进一步凸显。

　　近年来，受房地产市场调整影响，土地出让金下滑导致地方财政收入承压。作为土地唯一供应者，地方政府凭借对土地市场的垄断地位，通过调控供地节奏与价格影响市场走向，以稳地价、托房价，缓解财政压力。在当前消费端政策已相对宽松的背景下，一线及部分强二线城市的房价已初步企稳，地方政府更倾向于从供给端入手进行市场调控：

　　2024年底至2025年初，多地取消或调整土地价格上限，使市场定价更趋市场化，提高土地竞拍的活跃度，进而提升土地出让收入。

　　通过减少高价值地块的供应，增强市场竞争，助推地价上涨。例如，2024年第四季度，上海70%的土地拍卖成交溢价，充分体现出政府对供地节奏的主动调控。

　　为增强房企拿地积极性，地方政府提供税收优惠、加快审批流程，以降低房企资金压力。尽管部分开发商仍面临资金紧张，但在一线及强二线城市，优质土地的需求依然旺盛。房企普遍认为，核心地块是未来市场复苏的关键资产，因此愿意支付高溢价确保长期投资回报。在这一过程中，国有房企凭借稳定的财务状况和政府融资渠道，占据高溢价竞标的主导地位。

　　土地出让收入不仅用于城市建设，还可作为抵押融资，以撬动更多资金投入基建。地方政府通过地方政府融资平台（LGFV），利用土地作为抵押向银行或发行债券，以支持基础设施和公共项目。截至2025年初，LGFV债务总规模或已超50万亿元，其中相当一部分依赖土地资产作为担保。为维护融资能力，地方政府往往通过干预土地市场，确保土地价值稳定。

　　为进一步稳定市场，中央政府推出多项支持土地财政模式的政策。例如，政府实施“债务置换土地”计划，允许开发商用土地抵押偿还债务，同时地方政府通过融资平台接受土地作为部分支付，以缓解房地产行业债务压力，并维持土地市场流动性。

　　2024年9月，中央局会议提出“支持盘活存量闲置土地”，随后，自然资源部、财政部等部门迅速出台配套细则，明确土地收储的实施方式。财政部在国务院新闻发布会上表示，将允许地方政府专项债券用于土地收储和回购闲置土地，并于2024年11月7日印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，系统规定了土地收储的范围、程序及政策目标。这一系列政策文件的出台，标志着土地储备专项债（“土储专项债”）在2025年正式重启。

　　土地收储专项债的重启，旨在弥补土地出让收入下滑对地方财政的冲击，并为土地市场的稳定提供资金支持。通过专项债融资，地方政府可以在土地市场低迷期提前收储土地，避免土地贱卖，同时继续推进棚改、城中村改造等基础设施项目。这种“以时间换空间”的模式，使政府能够在市场回暖后再行出让土地，回收资金，既平滑了财政收支波动，也增强了财政调控的灵活性。数据显示，2017—2019年间，土地储备专项债占地方专项债发行余额约14%，是地方政府平衡土地财政的重要工具。

　　• 2025年2月18日，北京市政府发行新增专项债（五至十七期）共计462.9亿元，其中土地储备项目28个，合计138.9亿元。

　　• 2025年2月28日，广东省政府计划发行新增专项债（八至九期）共307.2亿元，其中用于闲置存量土地回收的项目84个，发行额度高达304.4亿元。

　　• 一线城市（如北京、上海） 资金充裕，更倾向于战略性土地储备，专项债主要用于棚改、新城开发等长期规划项目，而非大规模收购存量闲置土地。例如，北京市已发行的“土储”专项债涉及拆迁、市政道路建设等内容，重点布局未来新增土地供应。

　　• 发达二线城市（如杭州、成都） 以去库存与稳市场并举，例如杭州在修正高价地遗留问题的同时，确保地价不会过快下跌。

　　• 三四线城市（如佛山、珠海） 由于房地产市场承压，主要依靠专项债收购大量闲置土地，以加快库存去化，并为房企纾困。例如，广东省发行的304.4亿元“土储”专项债明确用于闲置存量土地收储，成为今年首批此类项目，政策重点在于缓解地方政府及城投平台的土地债务压力。

　　从市场反馈来看，一线及强二线城市的土地拍卖热度明显提升，房企拿地意愿增强，土地财政收入逐步企稳。而供需失衡的弱三四线城市，收储政策的主要作用是防止地价进一步下探。尽管对成交量的提振作用有限，但在稳定市场预期方面发挥了重要作用。未来，土地储备专项债的持续推进，将成为地方政府稳定土地市场、优化财政调控的重要工具。

　　土地市场的升温与住宅市场需求端的修复并不同步，两个市场呈现出一定程度的割裂现象。尽管土地溢价率显著回升，但受制于需求端的结构性难题，短期内土地市场的热度难以有效传导至房价，推动其趋势性上涨。同时，不同城市的房地产市场表现将有所分化：

　　• 一线城市和核心二线城市：由于土地成本上升，新房开发成本势必抬高，叠加核心城市的住房需求较为稳定，未来房价有望率先企稳回升。但短期内楼市交易量回升的可持续性仍待观察，市场信心修复仍需时间。

　　• 三四线城市：由于需求不足和库存高企，即便土地溢价上升，也难以直接带动房价回暖。这些城市的房地产市场仍面临较大的去化压力，房价下行趋势可能延续。

　　此外，新开工项目的恢复速度可能滞后于土地市场的回暖。高库存仍然对新开工形成明显抑制，尽管土地收储与保障性住房建设有助于缓解存量房源压力，但受资金来源限制，其对整体新开工规模的拉动作用较为有限。同时，在当前房地产市场调整的背景下，开发商对新增投资仍较为谨慎，导致土地市场回暖与新开工复苏之间存在时间滞后，进一步加剧了市场的周期性调整。

　　从长期趋势来看，国有房企在土地市场中的占比持续上升，表明房地产市场与政策导向的绑定愈发紧密。未来，楼市的运行节奏及结构性变化将更多受到政策影响，以适应房地产市场供需格局的长期演变。

　　• 政策支持力度：更明确的房地产刺激政策是否出台，将成为市场复苏的重要风向标。例如，购房激励措施、房贷利率下调、限购政策松绑等，均可能影响市场需求的恢复速度。

　　• 居民购房信心的恢复：收入预期、就业稳定性和经济增长预期将直接影响居民购房意愿，决定市场需求的回暖速度。

　　•库存消化速度：去库存进展决定了新开工的节奏，也影响房地产市场的整体健康度。如果库存消化缓慢，开发商拿地和新开工意愿将持续受限，进而拖累市场整体复苏进程。